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Steuern: Wann ist der Verkauf des Hauptwohnsitzes steuerfrei?

Immobilien im Privatvermögen

Durch die neue Immobilienertragsteuer sind alle Immobilienverkäufe nach dem 31.3.2012 steuerpflichtig. Dies gilt unabhängig davon, wie lange sie im Besitz des Verkäufers waren. Je nach Anschaffungszeitpunkt wird in Alt- und Neuvermögen unterschieden, danach richtet sich auch die anzuwendende Berechnung des Veräußerungsgewinns.

Für bestimmte Verkäufe gibt es allerdings Befreiungen von der Immobilienertragsteuer, eine wesentliche ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Durch sie befreit sind Veräußerungen von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis zu 1.000 m2), wenn sie dem Veräußerer:

  • ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben oder
  • innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben.

Als Eigenheim gelten Wohnhäuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Weiters müssen mindestens 2/3 der Gesamtnutzfläche den Wohnzwecken des Verkäufers oder nahen Angehörigen (unentgeltlich) dienen.

Weitere Voraussetzungen

Der Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden, das heißt: keine Befreiung, z. B. wenn das Eigenheim verkauft wird und der Verkäufer als Mieter (für mehr als ein Jahr) dort seinen Hauptwohnsitz behält.

Mehrere Hauptwohnsitze

Ausschlaggebend für die Bestimmung des Hauptwohnsitzes ist der Mittelpunkt der Lebensinteressen. Allein die Meldung nach dem Meldegesetz ist hier nicht ausreichend, maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse. Laut dem Wartungserlass der ESt Richtlinien 2013 kann ein Hauptwohnsitz auch vorliegen, wenn der Steuerpflichtige an dem Wohnsitz überhaupt nicht gemeldet ist. Zur Beurteilung können beispielsweise Strom- und Wasserverbrauch der Wohnsitze oder der Ort der Postzustellung herangezogen werden.

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